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这个银行的小动作,竟然影响了整个中国房地产!

来源:住建部和城乡建设部 时间:2018-06-27 11:05:56 浏览次数:

国开行棚改项目审批权限上收总行,截至5月末已放棚改贷款4369亿元

21世纪经济报道 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道


6月25日,有市场传闻称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。

当日晚间,国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到,国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行,而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示:“至于未来还批不批,现在还不知道。”

另一消息人士指出,棚改贷款并未全面叫停,只是因为银保监会最近在国开行审查,所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行,等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发,不受这次政策调整影响。

上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称,此次棚改项目审批暂停,或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供,各地方的省级融资平台负责统借统还。

根据现有规定,地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务,不在地方债置换范畴,而属于其他类。上述国开行人士表示,不排除相关部门在调研后,将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务,需要控制其总量。

“棚改贷款是从2014年兴起的,按照三年期限,从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了,压力之大显而易见。”上述国开行人士称。

另据权威媒体证券时报报道,多位消息人士处获悉,国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,受此影响,不少尚未审批通过的新增项目被暂停,但已获批的存量项目仍在继续执行中。


据了解,国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务,不仅针对棚改项目。目前,新棚改项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还会正常发放。


今年3月,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

在上述国开行人士看来,支持地方政府发行棚户区改造专项债券,实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”,发债偿还前期银行贷款。

受访的商业银行和财政系统人士,均佐证了上述国开行人士的判断。

25日,某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示,为规范地方政府负债,目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。

“不管是国开行,还是我们商业银行都一样,过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信,没有这个合同要件也不能放款,所以就是停着,等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示,问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。

另外,一名浙江省财政体系人士表示,今年以来,省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策,在一定程度上影响了当地棚改融资进展,个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确,使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态,预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。

对于棚户区改造后的安置问题,2015年以来兴起了货币化安置的方式,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。该政策推行的初衷,是改善困难家庭住房条件的同时,推进房地产去库存。

此前,住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点,可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。

有市场分析称,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。因此,货币化安置比例可能会降低。

不过,就货币化安置的规模问题,上述国开行人士介绍,国开行在评审相关棚改专项贷款时,就匹配有政策导向,在库存低于一定比例的时候采用实物安置,高于一定比例时可采用货币安置。

“所以从货币安置的进度来看,从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示,货币安置虽然在客观上助推了房价,但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。(编辑:马春园,邮箱macy@21jingji.com)


货币化安置

国开行的数据,直接对应央行的PSL放贷规模。


所谓PSL,专业名称为抵押补充贷款,是指央行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,是一种基础货币投放工具。


这个PSL是在2014年4月创设,当月,央行通过PSL工具为国家开发银行支持棚户区改造提供了1万亿元的资金额度,资金利率为4.5%。


从今年PSL的新增数量来看,今年1-5月份达到了4371亿元,对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,非常吻合,也就是说,PSL相当部分去了棚改贷款。


2017年PSL贷款总规模才6350亿元,而2018年棚改贷款资金增速非常高。即便对比2016年,这个数据也不逊色。2016年当年PSL规模才9714.11亿元。如果按照现在PSL速度,今年新增棚改资金将首次超过1万亿。


什么是PSL?这和房价有什么关系?当然,有关系。而且,这可能是造成三四线城市房价的动因。


我们知道,城中村棚户拆迁,以前一直是实物置换为主,以房换房。但从近年来开始,货币化安置成为一种主流模式。


有几组公开数据:住建部副部长2017年2月介绍,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看,货币化安置的比例很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。


2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。


棚改货币化安置,简单点解释,就是国家向三四线城市撒钱。央行通过抵押补充贷款(PSL)把钱给国开行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。棚改居民没地方住只能跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。



如果实物安置过程,不增加基础货币投入也不增加杠杆贷款。但货币安置则不同,对地方政府而言,他们还有政绩的考虑,货币化拆迁,意味着中央贷款支援他搞大拆大建,原本艰难无比的城中村改造,在大笔的现金之下马上就顺利成交了,地方官有强烈的冲动迅速推进棚改。


棚改货币安置过程中,拆迁户补偿的资金+银行贷款迅速膨胀成更庞大的购买力推波助澜,因为市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,加上去库存、信贷等各种政策叠加,使得在过去3年,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市,三四线城市又推动一二线板块轮动。


也就是说,疯狂的棚改拆迁,从国开行拿到大量的现金,这些现金给予了棚改户之后,他们只有一个选择,就是拿这些现金去买房。大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。


这也是这几年三四线城市房价疯狂涨的源头,PSL可谓是本轮房价暴涨的发动机。


关于举办“新形势下造价控制、合同管理与招标采购实务”高级研修班的通知

2018年07月20日— 25日(20日全天报到)  地 点:天     津

2018年08月17日— 22日(17日全天报到)  地 点:成     都

2018年09月14日— 19日(14日全天报到)  地 点:南     京

 

关于举办《建设项目工程总承包管理规范》、《工程总承包管理办法》解读应用与EPC工程总承包项目全过程管理实践及业主方工程施工现场管理高级培训班的通知

2018年07月20日— 25日(20日全天报到)  地 点:太    原

 

关于举办“2018基本建设财务管理与EPC工程总承包费用财务规定最新政策解读、PPP项目管理、PPP项目会计核算与建设项目审计培训班”通知

2018年07月13日至07月18日      乌鲁木齐(13日全天报到)

2018年08月03日至08月08日      西    宁(03日全天报到)

2018年08月24日至08月29日      呼和浩特(24日全天报到)


关于举办“装配式建筑设计与施工关键技术及装配式BIM技术应用交流研讨会”

2018年07月20日—07月25日(20日为报到日)西安市

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