近年来，江西省赣州市持续推进城镇老旧小区改造，通过规划引领、成片改造等举措，让一大批老旧小区美丽蝶变，民生福祉持续增进。自2017年启动改造至2021年年底，全市累计完成城镇老旧小区改造515个，惠及居民9.88万户。

把控改造品质

赣州市始终坚持“先规划、后改造”，要求所有老旧小区必须科学编制改造规划设计方案，从源头把控好规划质量、改造品质。

精心编制方案。相关部门制定《赣州市老旧小区改造技术导则及标准图集》，为改造设计方案提供依据。设计单位对老旧小区现状、居民需求等进行逐栋逐户调查研究，编制方案，邀请专家对方案评审把关。

建立项目责任规划师制度。充分发挥本地规划设计技术力量，建立了“三个一”的项目责任规划师制度，即每个县（市、区）安排1家以上建筑设计乙级以上单位对口技术指导，安排1名建筑设计单位分管领导开展挂点帮扶，每个老旧小区改造项目安排1名责任规划（建筑）师对口服务指导。

突出历史文脉传承。在改造中，特别注意对具有城市记忆的街巷肌理、重要建筑、原生树木应保尽保，注重植入红色文化、客家文化、宋城文化及具有本地特色的县域文化。

推广统筹模式

针对单个小区普遍存在规模小、空间窄、管理难等问题，赣州市探索形成了“连街成片、资源共享、完善功能”的区块化改造模式。

注重连街成片统筹推进。将相邻的独立小区、分散楼栋及周边区域打通互联，进行统一设计、统一改造和统一管理，统筹推进基础设施提升和公共服务配套，构建15分钟生活圈。

注重完善功能统筹推进。对违章搭建、老旧设施进行整治拆除，腾出新空间。把老旧小区改造与背街小巷改造、生活垃圾分类、小游园小广场建设等民生工程有机结合，因需施策、增配设施，有效激活城市功能。

注重棚改旧改统筹推进。在改造规划前，对老旧小区内房屋进行质量安全评估，把建筑质量差、没有历史文化保护价值的建筑纳入棚户区改造，把建筑质量较好或有历史文化保护价值的建筑纳入老旧小区改造，统筹实施棚户区改造与城镇老旧小区改造。

发动群众参与

赣州市改变由政府大包大揽的改造模式，突出群众主体，积极引导群众全过程、全链条参与小区改造，有效避免“政府干、群众看”的现象。

改造计划由群众决定。把群众意愿作为实施老旧小区改造的前提条件。制定老旧小区改造计划时，要求小区必须成立业主委员会，并通过业主委员会收集全体居民意见后，优先把改造意愿强烈的小区纳入年度改造计划。

改造内容听群众意愿。编制改造设计方案时，围绕小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造等目标，提供包含具体要素及造价等内容的改造菜单，请小区居民“点单”；形成改造设计方案后，要求方案须征得小区内2/3以上住户认可，方可组织实施。

改造过程由群众共建。积极发挥小区业主委员会、居民理事会等作用，邀请退休党员干部担任矛盾调解员、义务观察员、质量监督员，参与规划设计、过程管理、质量监督。

改造效果请群众共评。小区改造完成后，组织居民对改水、改电、停车等55个指标改造成效进行满意度测评，请群众来打分，将测评结果纳入责任单位及责任干部年终考核，为下一轮小区改造提供经验。

改造成果交群众共管。根据社区实际成立联合党支部、理事会、业主委员会、物业服务企业，创新企业化管理模式，真正实现小区管理长效化、常态化。

引入社会资本

为着力破解城镇老旧小区改造资金瓶颈问题，赣州市积极拓展资金筹措渠道，引入社会资本参与，鼓励原产权单位出资支持。

撬动社会资本。结合改造片区的地理位置、闲置建筑、公共资源等情况，引入社会资本参与小区改造。比如，赣纺小区利用赣南纺织厂老旧厂房及周边连片改造项目，引入社会资本参与，打造了集文创办公、教育培训、休闲娱乐等业态于一体的文化创意产业园。

融合商业功能。对有条件的片区积极融合商业功能，打造成“宜居、宜业、宜游”休闲生活街区，实现社会效益和发展效益双赢。比如，兴国县瑶岗背片区改造项目，撬动社会资金2.8亿元，植入天台酒吧、商业文创等业态。

发行专项债券。积极申报地方政府专项债券，弥补老旧小区资金不足问题。比如，赣县区、上犹县等通过发行城镇老旧小区改造专项债，筹措改造资金2.2亿元。

引导居民筹资。积极引导小区居民投劳投资，鼓励有条件的居民结合改造同步开展户内装修改造。

强化长效管理

在老旧小区改造中，赣州市坚持党建引领，探索小区“社区化、智能化、市场化”长效管理机制。

加强社区治理能力建设。指导改造小区组建业主委员会，形成了社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参与的“1+3”社区治理模式。

实施智能化管理。高标准实施智慧社区建设，结合智慧安防小区建设，添置了车辆识别系统、门禁系统、人脸识别系统等，实现了“人过留影、车过留牌”。

鼓励引入专业化物业管理。对达到“有清扫保洁、有安全防范、有绿化养护、有物业维修、有停车管理”等基本物业服务标准的老旧小区，给予物业服务企业每月每平方米约0.3元的资金扶持。鼓励有条件的小区引进物业服务企业进行服务管理。

摘自　《中国建设报》　2022.07.04　江淦