“2022年8月底，我省按照国家统一时间节点要求完成了经营性自建房安全隐患排查‘百日行动’任务；2022年11月中旬，按照国家统一时间节点要求完成了‘百日行动’回头看，对我省在‘全国城乡自建房信息归集平台’中录入的所有经营性自建房全部进行了‘回头看’，做到了行政村（社区）经营性自建房全覆盖，对所有初判存在安全隐患的经营性自建房进行了现场核查。”江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳介绍道。

江苏省以危险房屋治理为突破口，坚持问题导向，通过突出排查重点、加大排查力量，从严从实管控存在安全隐患的房屋，确保“人不进危房、危房不进人”；科学分类推进整治工作，按照“先急后缓、先大后小”的原则，制定“一幢一策”治理方案，明确整治责任主体，实施清单管理、动态销号；强化综合保障能力，统筹推进危险房屋消险解危工作，扎实推进既有建筑安全隐患三年（2022—2024年）整治计划，2022年共整治隐患既有建筑10943栋，超额完成年度整治目标。

制度建设，实现“危房解危”有法可依

江苏省为抓好既有房屋安全管理工作，制度先行。2020年江苏省政府下发《关于切实加强既有建筑安全管理工作的通知》，要求尽快完善相关法规体系、加强危险建筑分类监管和应急处置、积极创新危险建筑解危办法等，要求各地做好本行政区域内既有建筑安全监管工作，建立健全工作体系、工作机制，确定实施方案，协调解决既有建筑安全管理工作中的重要问题，加大保障力度。就此，江苏省住房和城乡建设厅宣传中心负责人徐为军表示：“今年，省人大将《江苏省城镇房屋使用安全管理条例》列为2023年立法调研项目，由省住房和城乡建设厅深入开展立法调研工作，目前已有南京、苏州等7个设区市出台了房屋安全管理条例，还有其他6个设区市出台了房屋安全管理办法，在房屋安全管理长效机制上，我们省已经取得了一些成果和实效，地市的经验和做法具有一定可推广、可复制性。”

为深入了解南京市房屋安全管理制度建设情况，调研团队走访了南京市住房保障和房产局。

“从2014年开始，我们每年都进行危险房屋排查和鉴定。市委、市政府主要领导非常重视危险房屋治理，不仅把房屋安全作为城市应急管理的组成部分，还把危险房屋治理作为城市安全发展的突出任务。实际上，我们在2017年就修订颁布了《南京市房屋使用安全管理条例》（以下简称《条例》），让我们在做这个工作的时候有法可依。”南京市住房保障和房产局副局长兰文平介绍道。

《条例》明确，南京市房屋安全行政主管部门负责房屋使用安全的统一指导和综合监督管理，其所属的房屋安全管理机构具体负责日常管理工作，区房屋安全行政主管部门负责辖区内房屋使用安全工作的指导和监督管理；将危险房屋治理和应急处置列为专章，确立了相关监管要求；对特殊困难群体实施救助。

危险房屋治理工作关系人民群众生命财产安全和重大风险隐患化解，关系生活环境提升。《条例》的颁布，不仅为具体工作的推进提供了法治保障，而且为建立危险房屋治理的“清单管理  动态销号”提供了长效机制。“除了在制度建设方面，”兰文平副局长说，“南京市在持续推进城市危险房屋系统化治理工作中，在确定危险房屋治理总体方案、筹措治理资金、创新治理政策、满足治理诉求等方面，也建立了危险房屋治理的‘南京模式’。”

一幢一策，解决“危房解危”现实难题

位于南京市秦淮区王府大街东侧的石榴新村始建于20世纪50年代，原是居民自建的非成套住房。石榴新村距离新街口核心区直线距离不足1千米，这里的388户、1500多名居民虽然家在城市“中心中的中心”，但60多年来，片区私搭乱建严重，“握手楼”违建连片，居民生活环境差，缺少居住配套，成为典型的“城中村”危旧房片区，存在各种安全隐患和环境问题。

南京越城建设集团秦淮城市房屋拆迁公司经理李壹飞介绍说：“石榴新村片区内产权不明晰、权证缺失，居民期盼改造的意愿强、诉求多。在过去的十几年里，曾有两次进场拆迁谈判均未有结果。如果采取传统征收模式，不仅资金缺口巨大，还会引发一系列社会矛盾。”

事不避难，这根“硬骨头”必须啃下。按照南京市政府提出的“不让群众在危险房屋中奔小康”，石榴新村城市更新项目整治方案以“外部满足条件、内部适当突破”为原则，统筹考虑土地、规划政策，适度放宽内部控制限制，同时整合周边土地出让，为片区更新改造创造最优政策条件。明确以现有房屋使用面积作为套型选择依据，确保居民回迁后实际居住面积不缩水。

“在项目实施前期，有的群众家庭成员意见不统一、对政策不理解。为了解决群众疑虑，保障群众的最大利益，石榴新村城市更新项目成立8个入户协调组，认真分析每一户群众的诉求，耐心细致上门调解，遇到对政策不熟悉的，他们就将早已烂熟于心的政策以通俗易懂的语言，为群众讲清讲细，算清楚‘明白账’。”南京市秦淮区住房保障和房产局局长张树桐说，“随着最后一位村民在同意书上签字，经过52天的连续攻坚，石榴新村城市更新项目前期工作正式‘告捷’，8个组长有7个都流下了激动的泪水。”

为了配合方案的实施和落地，石榴新村城市更新项目部建立了居民全程参与的共商共建机制——让居民广泛参与政策制定、方案设计和改造实施全过程，让协商议事更接地气。现场工作人员平均每天沟通交流50户次，最多一户沟通交流达120轮次；居民议事会开了58轮。

石榴新村城市更新项目以危险房屋治理为突破口，由政府和居民一起商量着办，一起掏钱就地翻建，从而改变了“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老模式，实现了“原居民留在原地共享城市繁华和发展红利”的新模式。

科学、合理的危险房屋治理方案，为石榴新村城市更新项目的成功改造奠定了基础。南京市住房保障和房产局房屋管理处处长陈如俊说：“我们以‘一幢一策’的方式，让居民选择留、改、拆，确保危房治理因地制宜、尊重历史、实事求是。”

南京市本着因地制宜、尊重历史、实事求是的原则推进治理工作，根据房屋危险等级、产权性质等实际情况，可选择留、改、拆等治理方式，制定了“一幢一策”治理方案：“留”指对受客观条件限制、具有保护价值或者其他原因无法拆除的危险房屋，鼓励房屋使用安全责任人自行采取加固修缮措施消除险情，也可结合风貌及环境综合整治等方式一并实施改造；“改”指对符合规划用地性质、住户改造意愿强烈、具备翻建施工条件、暂无征收计划的零星分布危险房屋，鼓励“自主改造”，依法实施翻建；“拆”指对纳入棚户区改造计划范围内的危险房屋，已进入项目实施阶段的，应尽快完成，未实施的，应提前予以征收拆除，对保留价值不大的D级危险房屋，以及存在重大安全隐患的C级危险房屋“以拆为主”，并尽可能纳入棚户区改造计划，提前实施征收。危险房屋治理总体方案的确定，为工作有序推进奠定了坚实的基础。

筹集资金，加快“危房解危”治理速度

江苏省住房和城乡建设厅村镇建设处一级主任科员、江苏省自建房安全专项整治工作专班干部贺鑫表示：“危险房屋治理涉及千家万户人民群众的根本利益和对美好生活的获得感，在对过渡安置的住户要给予解释和关心的同时，更要解决好治理资金的问题，加快推进治理，让人民群众早日过上幸福生活。”

南京市为解决资金难题，出台《条例》规定，产权人为危险房屋治理责任主体，负责筹集支付治理资金。但考虑到不少危险房屋产权人为改制企业职工或困难群众，难以独自承担消险所需费用，为调动产权人治理危险房屋积极性、减轻产权人资金压力，市、区都出台了相应的补贴、救助及减免政策措施。政府组织的危险房屋翻建项目，市、区财政按政策予以补助；各区政府对特殊困难群体提供救助，市财政也按政策给予一定奖补。通过翻建消险的，C级危险房屋翻建费用按照市、区财政和产权人2：2：6的比例承担；D级危险房屋翻建费用按照市、区财政和产权人3：3：4的比例承担；通过加固维修消险的，可按规定使用住宅专项维修资金，涉及翻建的，产权人可以申请提取本人及配偶的住房公积金支付相关费用；通过棚户区改造消险的，对主城区列入棚户区改造计划的危险房屋项目，给予中央、省补助和新城返老城资金支持。

南京市这一政策的创新体现在，允许产权人使用住宅专项维修资金、住房公积金等参与危房治理，还以奖补的形式承担部分治理成本。这一筹集资金的方式，拓宽了资金筹集渠道，有效缓解了危险房屋治理责任人的资金压力，提高了他们主动消险的积极性，加快了危险房屋治理工作的推进速度。

大胆尝试，提升“危房解危”治理效果

家住南京市秦淮区树德坊（陈调元旧居）的64岁老人周桂英笑着说：“现在住的面积整体有25平方米，厨房、卫生间都有了，住得怪舒适的，不用再出去上厕所了，还可以在外面晒衣服，以前环境不好，小孩子都不愿意来，现在环境好了，都愿意来了。”

树德坊危房治理的同时实施了环境整治，该项目的成功，反映出环境面貌和生活品质的双提升，大大超出了原居民的预期。但在当前的危险房屋治理工作中，有一个形象的比喻点明了这项工作所面临的细节上的难点：“之前的一些治理措施，已经把好吃的肉吃完了，剩下的骨头上带着肉的也已经啃完了，最后剩的就是熬了几遍的骨头渣子。”因此，随着危险房屋治理工作的不断深入，尤其需要精细化、系统性的措施和办法，以此解决历史性难题和现实性难点，让广大人民群众住得安心、放心。

“我们的目标不只是完成‘危房解危’，而是要做好这项工作，尽最大可能地改善人民群众的居住条件。”南京市房屋安全服务中心主任李进解释道。她接着介绍说：“为了让人民群众的生活条件获得最大改善，我们市级各单位、各部门勇于创新、大胆尝试，研究制定了一系列指导性、操作性强的措施办法：改建项目在不损害或降低相邻住宅的采光、通风、通行等方面权益的情况下，与规划用地性质不一致的，根据规划要求和项目规模，经区政府确认如果规划近期不实施，可按原用地性质办理规划许可手续，无须进行规划用地性质调整；改建方案应尽量改善现有居民住房条件，增加套内面积。鼓励增加地下室、停车库和改建底层商业用房、公寓等非住宅建筑。住房可按等价原则选择商业用房、公寓进行产权变更登记；改建项目原已不符合现行住宅日照标准的，改建方案允许存在不能达到住宅日照标准的情形，此类住宅在办理不动产登记手续时进行瑕疵备注；改建项目新增面积可单独办理不动产登记，允许国资平台持有和销售，所得收入专项用于平衡危险房屋治理资金。”这项政策有力推动了危险房屋更快、更好地实施治理，让人民群众更有获得感、幸福感、安全感。

树德坊片区（陈调元旧居）位于南京市秦淮区淮海路和双塘巷的交叉口。树德坊作为民国时期国民党要员陈调元的旧居，也是目前南京市仅存的几栋“石库门”风格建筑，具有很高历史价值。该区域有4幢二层砖木结构房屋和少数老旧平房，建筑面积约2144平方米，建成于1938—1945年，有住宅66户，居民约160人。经过80多年的风风雨雨，此处房屋损坏严重，已经被鉴定为C级危险房屋，缺乏厨卫设施，存在屋面渗漏、墙体开裂、楼梯损坏、电线老化且负载能力不足、门窗变形等问题。

在实施中，按照“一幢一策、一户一案”原则，该项目采取可逆式轻质防火材料装配厨卫设施，经过充分沟通，居民积极参与、共同改造，承担增设厨卫设施的成本费用（每户约6000元）。在片区环境提升方面，秦淮区越城集团白下房产经营公司的王咏介绍道：“我们对片区外墙、地面、强弱电序化、大门、雨污分流、管网做了整体提升，还增设了门禁系统、停车棚、雨篷、晒衣架、空调外机罩、休闲座椅、太阳能路灯、垃圾分类桶站、广告宣传栏及花箱绿化景点等设施。”

在江苏省苏州市常熟市虞山街道泰安社区，调研团队实地走访了利用共建共享共治机制解决了老旧危险房屋改造问题的片区。在改造之前，泰安社区房屋年代久远、安全等级差、基础设施落后。目前已实现了环境面貌和生活品质的双提升。

家住泰安社区、78岁高龄的老人卢林根难掩喜悦之情地说：“我们这个是三层楼，大儿子还在隔壁住，离得很近。比起以前，住得太好了！”随后，他介绍道：“现在住的有270平方米，自己建房款出了50万元（此地段市场价每平方米高达2万多元），配套基础设施主要是政府投入资金分担的（每户约10万元）。”

江苏省自建房安全管理能够取得较好成绩，得益于江苏省住房和城乡建设厅结合地方实际，找准突破口，标本兼治，立足制度先行，完善方案设计，创新工作方法。下一步，江苏省将进一步健全自建房安全长效机制，加大自建房安全隐患整治力度，持续创新房屋安全信息化监管方式，探索房屋安全全生命周期管理模式，久久为功，科学分类，持续推进房屋使用安全管理工作，让人民群众住得安心、住得放心。

摘自　《城乡建设》　2023年第14期